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Herrichtung von Denkmal-Immobilien und deren Vermarktung

Dolphin Trust: Charles Smethurst macht aus denkmalgeschützten Immobilien lukrative Anlageobjekte

Donnerstag, 24 Mai 2018 00:25 geschrieben von  Sandra Weiss
Dolphin Trust: Charles Smethurst macht aus denkmalgeschützten Immobilien lukrative Anlageobjekte Quelle: Dolphin Trust GmbH - www.dolphin-trust.com

Langenhagen - Der Anblick einer alten Mühle, einer Villa, eines Fachwerkhauses, eines Schlosses oder eines historischen Wasserturms lässt die Herzen aller höher schlagen, die ein Faible für Altes, Schönes und Historisches haben. Aber nur die wenigsten von ihnen können sich ihren heimlichen Wunsch erfüllen, ein solches denkmalgeschütztes Gebäude selbst zu bewohnen. Die Nachfrage nach alten, aber modern durchsanierten Wohnimmobilien steigt immer weiter, während das Angebot naturgemäß begrenzt bleibt. Erschwerend kommt hinzu, dass die Eigentümer bei der Sanierung ihrer altehrwürdigen Gebäude zahlreiche bau- und denkmalschutzrechtliche Auflagen berücksichtigen müssen.

„Um die Denkmalauflagen erfolgreich umzusetzen oder zu umschiffen, sollten möglichst frühzeitig Fachleute wie Architekten und Denkmalpfleger hinzugezogen werden“, empfiehlt der Architekt Wolfgang Riesner aus Nordrhein-Westfalen. „Häufig sind die Auflagen nicht so streng wie befürchtet“, beruhigt er aber mögliche Immobilienkäufer. Aussagekraft und Struktur des denkmalgeschützten Gebäudes müssten bewahrt werden. Wenn dies durch den sanierungswilligen Eigentümer garantiert werde, bekäme er keine behördlichen Probleme. Problematisch werde es nur dann, wenn in die bauliche Konstruktion des Denkmals eingegriffen werden solle. Der Fachmann für historische Gebäude nennt ein Beispiel: „Natürlich wird man keine Holzbalkendecke in eine Betondecke umwandeln dürfen.“ Auch die Versetzung tragender Wände oder die Veränderung der Raumaufteilung werde meist untersagt. Die Zuständigkeit für solche Entscheidungen liegt bei der Unteren Denkmalbehörde, die je nach Bundesland bei der Kommune oder dem Landkreis angesiedelt ist.

Andreas Galland, Leiter der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Neuss, betont: „Grundsätzlich sind alle Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude erlaubnispflichtig.“ Im Vorfeld des formalen Verfahrens berate das Denkmalamt, welche Erfolgsaussichten ein Antrag habe. Es sei deshalb empfehlenswert, alle Sanierungspläne vorher auf den Tisch zu legen. Maßgeblich für die Erteilung einer Erlaubnis sei, dass die historische Bausubstanz geschont werde und das Erscheinungsbild des Gebäudes gewahrt bleibe, so Galland.

Die „Welt“ schreibt in diesem Zusammenhang: „Nach Fertigstellung des Umbaus findet eine Bauabnahme durch Architekt und Denkmalbehörde statt. Bei positiver Begutachtung stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, um steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen zu können. Steuerlich gefördert werden neben dem Erwerb die Sanierungskosten sowie der Erhaltungsaufwand einer Denkmal-Immobilie. Förderfähig sind alle zum Erhalt und zur sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlichen Aufwendungen wie etwa der Einbau eines Bades, Energiesparmaßnahmen, Heizung oder Dachreparatur.“

Denkmalsanierungen erfolgen also nicht nur aus reiner Liebhaberei, sondern auch wegen handfester Steuervorteile und Renditeerwartungen. Alte Wohnimmobilien, die Denkmalpflege und modernen Wohnkomfort verbinden, sind längst lukrative Anlageobjekte. Private Denkmaleigentümer mit Sanierungsabsichten sind gut beraten, auf die Erfahrung und Beratungskompetenz professioneller Immobiliensanierer zurückzugreifen, die alle juristischen, technischen und finanziellen Risiken im Blick haben. Damit ein Denkmal eine lohnende Kapitalanlage wird, müssen Fachleute den Standort, die Bauqualität, mögliche Altlasten und die Ausstattung der sanierungsbedürftigen Immobilie unter die Lupe nehmen. Dafür sind Objektbegehungen, Wertgutachten und Machbarkeitsstudien unverzichtbar. Erst dann kann seriös ermittelt werden, ab wann sich die Sanierungskosten durch Mieteinnahmen und Steuererleichterungen amortisiert haben und der Eigentümer in die Gewinnzone kommt.

Im anspruchsvollen Markt der Denkmalsanierung und -vermietung ist seit Langem die Dolphin Trust GmbH tätig. Im Jahr 2014 erläuterte ihr Geschäftsführer Charles Smethurst in einem Interview, warum er sich auf das Herrichten von denkmalgeschützten Gebäuden als Wohnobjekte spezialisiert hat: https://www.youtube.com/watch?v=7-Y28F_NpCU. Das Unternehmen aus Langenhagen bei Hannover sieht sich als Wohnungsbau-Entwickler mit einem Schwerpunkt auf Denkmal-Immobilien und verweist auf eine umfassende Erfahrung im Bauprojektmanagement. Mit einem kompetenten Team und externen Partnern arbeite man daran, „Baudenkmale fachgerecht zu sanieren und dauerhaft bewohnbar zu machen“. Selbstbewusst bezeichnet man sich als „Baumeister und Denkmalexperten, Projektentwickler und Architekten, Marktspezialisten und Managementprofis“, die „detailverliebt und visionär, unermüdlich und am Puls der Zeit, konzentriert und erfolgreich“ agieren. Dolphin Trust bewirtschaftet eigenen Angaben zufolge ein Immobilien-Portfolio von rund 60 Projekten mit einem Investitionsvolumen von etwa einer Milliarde Euro. Dabei kann sich Dolphin-Gründer und -Geschäftsführer Charles Smethurst auf beste Kontakte in die Planungs-, Baufinanzierungs- und Bauausführungsbranche stützen. Sein Netzwerk aus Eigentümern, Maklern, Behörden, Projektentwicklern, Architekten und Bauträgern ermöglicht ihm deutschlandweit einen schnellen Zugriff auf lukrative Liegenschaften.

Im Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (NDSchG) von 1978 heißt es unter anderem: „Kulturdenkmale sind instand zu halten, zu pflegen, vor Gefährdung zu schützen und, wenn nötig, instand zu setzen. Verpflichtet sind der Eigentümer oder Erbbauberechtigte und der Nießbraucher; neben ihnen ist verpflichtet, wer die tatsächliche Gewalt über das Kulturdenkmal ausübt. Die Verpflichteten oder die von ihnen Beauftragten haben die erforderlichen Arbeiten fachgerecht durchzuführen. Kulturdenkmale dürfen nicht zerstört, gefährdet oder so verändert oder von ihrem Platz entfernt werden, dass ihr Denkmalwert beeinträchtigt wird.“ Wie diese strengen gesetzlichen Vorgaben mit privatwirtschaftlichen Renditezielen unter einen Hut zu bringen sind, hat die in Niedersachsen ansässige Dolphin Trust GmbH immer wieder bewiesen.

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